Budapest barnamezős területeiről évtizedek óta szó esik akkor, amikor a város fejlődésének, fejlesztésének jövőbeli irányait keressük. Budapest – és persze bármelyik városunk – aranytartalékának nevezzük azokat a felhagyott ipari, vasúti, honvédségi területeket, amelyek a településeink struktúrájába ágyazódva jelen formájukban csak tájsebek és a szövet szakadásai. Ezek újrahasznosításával helyet adhatunk a legfontosabb élő városi funkcióknak.
Látni kell, hogy a barnamezős területek nem egyformák: adottságaik, városszerkezeti pozíciójuk – s így használhatóságuk – révén sok mindenben eltérhetnek egymástól. Érdemes áttekinteni ezeket a tényezőket: a pozíció mellett köztudott, hogy döntő fontosságú a talajszennyezés nagysága, a kárelhárítási vagy a bontási feladatok volumene, a közművesítettség vagy a terepadottságok és az növénytakaró milyensége. Kevésbé vesszük számításba a tulajdonjogi helyzetet, pedig a gyakorlat azt mutatja, hogy egy terület jövője szempontjából ez a legfontosabb tényező.
A budapesti barnamezős területek kataszterét a Budapest Főváros Várostervezési Kft. (BFVT) évenkénti felülvizsgálattal tartja aktuális állapotban. A kataszter nemcsak a definíció szerinti barnamezős területeket veszi számba, hanem az egyéb fejlesztési területeket is, mi több, a városi foghíjakat is. A kataszterből ismerhető meg, hogy Budapesten legalább 11 km2 felhagyott barnamezős terület található. Arra a kérdésre, hogy mindezek a területek mire használhatók, a fentiek értelmében csak árnyaltan lehet válaszolni. (1. kép)
Rozsdaövezetek vs. barnamezők
A jelenlegi jogszabályi környezet, a 619/2021. (XI. 8.) Korm. rendelet a „rozsdaövezeti akcióterületek kijelöléséről” szól. Sajnálatos módon a fogalommeghatározás nem illeszkedik az általános szakmai nomenklatúrához: rozsdaövezetnek (rustbelt) a regionális méretű, a nehézipar ellehetetlenülése miatt degradálódó területeket nevezzük. „Rozsdaövezetnek” nevezhető az Egyesült Államok korábbi „acélövezete”, a nehézipar, a járműgyártás egykor virágzó – és idővel leépült – területe a Nagy-tavak környezetében. „Rozsdaövezetnek” nevezhető a Ruhr-vidék vagy Szilézia. A kifejezés országrészekre, régiókra alkalmazható.
Ezzel szemben a „barnamező” kifejezés egyértelműen a városi léptékű területeket minősít. „Barnamező” lehet egyetlen ingatlan – főleg, ha ez egy egész korábbi gyáregységet foglal magába –, vagy egy korábbi kiterjedt iparterület.
Barnamezők sikeres megújulása
Budapesten a városi szövet megújulása sok helyen magától értetődően, spontán módon zajlik. A barnamezős területek megújulása sok helyen nem igényel közforrásokat, közösségi támogatást. Pozíciójuk, adottságaik révén rejlik bennük annyi fejlesztési potenciál, ami kimozdítja ezeket adott helyzetükből és finanszírozza átalakulásukat.
Ilyen területek voltak a belső városi ipari zárványok: ki emlékszik ma már a Magyar Optikai Művekre, amelynek a helyén a MOM Park található? A budapesti barnamezős megújulás egyik sikertörténete a Millenáris Park: ki emlékszik ma már a Ganz Villamossági Művekre?
Azt láthatjuk, hogy a kedvező potenciállal rendelkező területek továbbra is fejlődni fognak. A Duna partján Budán és Pesten remek területek kínálják az átértékelődés és a felértékelődés mozgató erejét. Ilyennek tekinthetjük a Kopaszi-gát, a Filatori-gát vagy az ún. FO-KA-öböl térségét.
A vízparton, az Újpesti-öböl mellett a legutóbbi napokban került sor az egyik vezető ingatlanfejlesztő, a Futureal-csoport munkája indításaként a Marina City projekt alapkőletételére.
A Ganz Danubius korábbi ipartelepe, a Hajó- és Darugyár területe sokévi vizionárius fejlesztési feladatra számíthat. Mintegy 365 ezer m2 szintterületen jöhet létre vegyes lakó- és irodaterület. A fejlesztők sokféle közösségi célú területhasználatot ígérnek, az azonban nyilvánvaló, hogy ezek a fejlesztések elsősorban csak a legmagasabb jövedelmű csoportok számára lesznek elérhetőek. Ennek megfelelően a terveken megjelenő építészeti eszköztár is a legmagasabb igényszintről tanúskodik. A fejlesztés nem máról holnapra, hanem várhatóan 15–20 éven át valósul meg. De ki tudja, lehet, hogy gyorsabban? (2. kép)
Sajnálatos, hogy rossz megoldások is születnek. Már ma, a projekt befejezése előtt is látható, hogy a Közvágóhíd területének megújulása során nem jön létre barátságos, élhető városrész: a sűrű, falanszterszerű beépítés nem ígéri, hogy pár év múlva ez jól használható, értéktartó együttes lehet. A létrejött eredmény így a védett épületegyüttes súlyos megcsonkítását sem tudja feledtetni. (3. kép)
A funkciójukat megtartó területek
Számos olyan barnamezős területet találunk Budapesten, amelyek átalakulnak ugyan, de korábbi ipari, logisztikai funkciójukat kisebb-nagyobb mértékben megtartják, legalábbis átmenetileg. A város életében szükség van ilyen területekre, ahol akár egyes régebbről megmaradt ipari műhelyek üzemelhetnek, akár új típusú, korszerű ipari tevékenység vagy egyéb szolgáltatások jelenhetnek meg. Ezek a területek befogadhatják a kisebb innovációs cégeket, de sok esetben hagyományos – jellemzően alacsonyabb kategóriájú – irodai szolgáltatásokat is kínálhatnak. Mindenki ismeri a volt ipartelepeken működő lapszabászatot, autószerelőt, lakatost vagy építőanyag-lerakatot. Ezeknek van létjogosultságuk akkor is, ha nem törekszenek a teljes rendezettségre, átépítésre, megújulásra.
Kétségkívül az egyik legnagyobb ilyen típusú terület az egykori Csepel Művek telepe. A kerítésen belül a művek kisebb várost alkot, saját úthálózattal, számos történeti karakterű épülettel. Az épületekben ipari termelés folyik, a legváltozatosabb profillal, bár kétségtelenül megtalálhatók az eredeti nehézipari ágazat hagyományaihoz kötődő vállalkozások. A telephely vasúti iparvágánnyal rendelkezik, amely a Gubacsi hídon keresztül éri el a vasúti hálózatot. Erre a látszólag célszerűtlen kapcsolatra települt rá egy konténerterminál, az egyik legnagyobb nemzetközi logisztikai vállalkozás magyarországi egysége. Mindebből következik, hogy a Csepel Művek területe a közeljövőben nem fog átalakulni, a mai vegyes használat jelentős részben konzerválódni fog. Ez nem okoz a városfejlesztés számára jelentős hátrányt, de a terület jövőképét ennek megfelelően józanul kell megítélnünk.
A Ferencvárosban a másik barnamezős terület, amelynek funkcióváltását csak nagy távlatban lehet elképzelni, a Ferencvárosi rendezőpályaudvar. Ez olyan jelentős vasúti infrastruktúrának ad helyet, amit akkor sem lehet felszámolni, ha nincs is teljes mértékben kihasználva.
Külön egyedi kategória az egykori Ganz-Mávag területe a Kőbányai út és a Veres Péter utca közötti tömbökben. Ez a helyszín már nem sokkal a rendszerváltás után elkezdett felaprózódni. Miközben számos régi gépipari funkció megmaradt a helyszínen – mert pl. egyes hatalmas gépeket nem lehetett elmozdítani a helyükről, munkájukra pedig szükség volt –, addig minden felszabaduló csarnokot elfoglalt a kereskedelem, a raktározás: létrejött Közép-Európa legnagyobb kínai piaca. Habár a kínai kereskedelem legjava mára a kerület más részére költözött, a területet továbbra is uralja ez a funkció. Tekintettel arra, hogy a tulajdonviszonyok itt a végletekig elaprózottak – több száz tulajdonos kezében van a terület –, egységes szemléletű, a rendezést szolgáló program az adott helyen nagyon nehezen indítható. (4. kép)
A várakozó területek
Az elméletileg jól fejleszthető barnamezős területek legnagyobb része várakozó helyzetben van: megfelelő piaci konjunktúra esetén érdemes ezek fejlesztését beindítani, de addig csak a legjobb adottságú területek biztosítják a projekt megtérülését. Sok ilyen területet ismerünk. Az egyik legszínvonalasabban előkészített helyszín a Soroksári Duna-ág mellett kiépítendő ún. Diákváros területe, ami a korábbi elképzelések szerint a Nagyvásártelep védett épületének felhasználásával alakulna ki a negyed kulturális és sportközpontja, valamint főtere. (5. kép)
Hangsúlyosan meg kell említeni a Kőbányai út térségét. Míg a volt Józsefvárosi pályaudvar területe a városközponthoz való közelsége miatt kaphat a városmegújításban fontos szerepet (6. kép), addig a Könyves Kálmán körúton kívül eső szakaszon, a volt Északi Járműjavító területén kulturális központ alakulhat ki. Ebből már elkészült az Operaház Eiffel Műhelyháza és egy nemzetközi pályázatot követően engedélyezett tervekkel rendelkezik az új Közlekedési Múzeum is. Ez utóbbi az építkezés megkezdése előtt rendkívül népszerű időszaki kiállításokkal igyekszik bevezetni a helyet a köztudatba. (7. kép)
Nem ennyire előrehaladott a Gubacsi úton a volt Sertésvágóhíd előkészítése, pedig építészeti öröksége – a vasbeton szerkezetű impozáns piaccsarnok és a jellegzetes víztorony – látványos és identitást adó elemei lehetnének egy új együttesnek. (8. kép)
Ugyancsak kedvező potenciállal rendelkezik az Örs vezér téri közlekedési csomópont közelében található Fehér-dűlő, ahol egy jelentősebb lakóegyüttes előkészítése már zajlik, azonban a terület nagyobb része még keresi fejlesztőjét. A terület hasznosításának fontos eleme a kevéssé ismert Terebesi-erdő fejlesztése, parkerdőjellegű kialakítása. (9. kép)
A Rákosrendező sajátos esete
A szakmai közvélemény megegyezik abban, hogy a budapesti barnamezős területek egyik legígéretesebb helyszíne a Rákosrendező területe. Itt a korábbi rendezőpályaudvari vasúti funkciók megszűnését követően nagy, egybefüggő terület vált hasznosíthatóvá. A helyszín feltárásában segítséget adhatnak a korábban tervezett közlekedési fejlesztések: a Szegedi úti felüljáró és a 3-as villamos hosszabbítása; a Millenniumi Földalatti Vasút (M1 metró) meghosszabbításának lehetősége; a MÁV-állomás olyan korszerűsítése, amely mindezekkel együtt egy új városrész központjának alapja lehet. (10. kép)
Jelen pillanatban többféle elképzelés is létezik a terület beépítésére: a realista elképzelés szerint egy jövőbe mutató elveken alapuló, élhető lakóterületet kell itt kialakítani, ami a városlakókat szolgálja, eközben arab befektetők Budapesten soha nem látott léptékben Európa legmagasabb toronyházát kívánnák itt megépíteni. Ki dönthet ebben? A kormány? A fővárosi és a kerületi önkormányzatok? Népszavazás? Ki tervezi a várost?
Egy ilyen horderejű kérdés érdemi megvitatása elengedhetetlen feladat, amire a közeljövőben a barnamezős területek fejlesztési programjának kialakítása lehet a tanulópálya. Igyekezzünk tanulni…
Erő Zoltán, Budapest főépítésze