A cikkhez tartozó képgaléria az oldal alján tekinthető meg.
Pécsett az elmúlt évek során a nagyobb társasházak építése leállt, noha tervek és engedélyek is vannak, úgy tűnik, hogy a beruházók a kedvezőbb piaci viszonyokra várva nagyobb projektekbe nem invesztálnak. Kisebb társasházak épülnek a frekventált városrészekben vagy a külvárosokban. A belváros környezetében elsősorban a Pécsi Tudományegyetem által generált lakhatási igények kielégítésére dedikáltan diákszállók vagy diákok elszállásolására alkalmas kistársasházak épülnek.
E használati cél visszaköszön az alaprajzokon és a homlokzatokon is: minél több szoba minimális alapterületen, maximális épülettömegben. Ezek a házak használati módjuk miatt is gyakran szétfeszítik az utca jellemző beépítését, az ingatlanok használati módja konfliktust generál a még hagyományosan használt szomszédos lakóépületek tulajdonosaival. Az egyetemi létesítmények közelében lévő utcák átalakulása emiatt folyamatosan zajlik, hiszen komoly kollégiumi beruházás már régen nem volt, miközben a diákok, különösen nagy arányban a tőkeerős külföldi diákok, száma megnőtt.
Néhány általános és gyakran tapasztal problémára szeretném ráirányítani a kollégák figyelmét, amely az utóbbi időben gyakran előfordul az előzőekben is ismertetett épületek esetében. Ahogy egy elődöm is mondta, ezen fejlesztők a telek teljes kizsigerelésére törekszenek, gyakran a szabályok és a hatóságok kijátszására tett kísérlettel. Jellemző a zöldfelületek mostoha módon történő kezelése a tervezés és a kivitelezés során is. Használhatatlan geometriájú parkolók és garázsok készülnek, a lakások pedig a rendeltetések számát korlátozó szabályok ellenére úgy kerülnek tervezésre, hogy azok osztatlan közös tulajdonként, a használatba vételt követően – ha a tulajdoni lapon nem is –, de természetben osztódhassanak. Mindeközben sajnos látni olyan tervet is, amely például a zöldfelület kimutatása során valótlan adatokat tartalmaz. A zöldfelülettel történő „spórolás” érdekében a társasház parkolóit gyakran az előkertben tervezik megoldani, ami azzal jár, hogy a telek teljes homlokvonala előtti járda gépjárművek közlekedésére szolgál, gyakorlatilag a parkoló része lesz, háttérbe szorítva a közterületet használók érdekeit és közlekedésbiztonságát. Továbbá a településképre is negatív hatást gyakorol már az ismertetett kivitelében is, de később a tulajdonosok által épített előkerti pergolák, gépkocsibeállók megjelenésével különösképp. Ezért a HÉSZ folyamatos módosításával próbálom a közérdeket védeni. A sok negatív élmény mellett azért pozitív eredményekkel is találkozhatunk, mint például Karlovecz Zoltán Szigeti úti társasháza esetében: az épület a tömegformálásával és anyaghasználatával is belesimul környezetébe, áthajtó kapuzata a szomszédos telken lévő megoldással és a hagyományokkal is összhangban van.
További általános probléma, minden épülettípus tekintetében, hogy a gépészeti berendezések tervezése nem teljeskörűén történik meg az építészeti tervek kidolgozása során. Ennek a következményeként az elkészülő új kereskedelmi egység közterültről is jól látható lapostetőjén takaratlanul megjelennek a légkezelő gépek, egyéb gépészeti berendezések, vagy a családi házak, társasházak homlokzatán, magastetőjén a klímák és hőszivattyúk kültéri egységei, a nepelemes rendszerek különböző berendezései. E tekintetben az OTÉK és a TÉKA is megállapít szabályokat, de se a tervezők többsége, se az építtetők, se a hatóság nem tesz eleget a szabályok betartása érdekében. Végül az önkormányzatra marad a megoldás lehetősége, ha a helyi rendeletében is alkotott ilyen szabályt. Nagy kérdés számomra, ha a központi jogszabály tartalmaz e tekintetben szabályt, akkor végül miért marad a feladat megoldása mégis az önkormányzatokra?
Szerencsére a jogszabállyal megerősített tervtanácsok is tudnak az előzőekben említett problémák kezelésében segíteni. Különböző szintű tervtanácsok munkájában, eltérő feladatkörrel, már 22 éve veszek részt. Meggyőződésem, hogy a tervzsűri intézményének létrehozása bölcs gondolat volt a jogalkotó részéről, hiszen a tervtanácsban nagy szakmai tapasztalattal rendelkező tagok tudnak segíteni a tervezőknek, és ha ezt legtöbbször a megbízók teherként is érzékelik, valójában nekik is azzal, hogy a testület tagjainak összeadódó tanácsai nyomán a tervező további inspirációt kaphat munkájához, amelynek egy jobban használható épület lehet az eredménye. Ezzel mindenképp nyer az építtető, mert így sokáig nem kell átalakításra pénzt költenie. Ha mindezek mellett az épület szebb is lesz, harmonikusan tud illeszkedni az épített környezetbe, miközben a használó is örömét leli benne, akkor a közösség is jól jár a településképre gyakorolt kedvező hatása miatt. Az új jogszabályi környezetben a tervtanácsok a településrendezési és a településképi követelmények ellenőrzésével nagyban segítik a tervezők és a hatóság munkáját is. A tervezők egy része a tervtanácsi véleményezést sajnos kellemetlenségként éli meg. Szerencsére vannak, akik felismerik, hogy a tárgyalás során elhangzott javaslatokat jól tudják hasznosítani a továbbtervezés során, és a megbízóval szemben is kaphatnak segítséget.
Az elmúlt pár év során a magasabb szintű tervtanácsok ismételt és nagyobb hatáskörrel történő munkába állása, az egyszerű bejelentés megjelenése miatt a tervtanácsi véleményezésből kiszoruló épületek okán Pécsett a tervtanácsi munka visszaszorult. Csupán 2–3 terv véleményezésére került sor kéthavonta. Azzal, hogy járási székhelyű város települési főépítészeként főépítészi véleményemmel már nincs lehetőség településképi véleményezési eljárás lefolytatására, valamint a családi lakóépületek építésére újra lehetőség van építési engedélyt kérni, a tervtanácsi munka ismételten felpörgött: már kéthetente kell zsűrizni 6–10 tervet. Meg kell jegyeznem, hogy ennél több terv tárgyalására is sor kerülhetne, ha a benyújtott tervdokumentációk minősége, a vonatkozó kormányrendelet és helyi rendelet által előírt munkarészek hiánytalanul kerülnének benyújtásra. Legalább a benyújtott tervek fele hiányos tervi tartalommal készül, és/vagy az előírt mellékletek is hiányoznak. A jogszabály szerint engedélyezési dokumentációt kell zsűrizni, ami természetesen a tervtanácsi tárgyalás szempontjából nem azt jelenti, hogy a végleges és minden munkarészében kidolgozott, hiánytalan terv benyújtása lenne elvárt. Ugyanakkor a településképi megjelenést befolyásoló megoldások, méretek, anyag- és színhasználat, tömegformálás ismerete elengedhetetlen a véleményformáláshoz. Az előírt településképi illeszkedést bemutató munkarészek, valamint visszatérő terv/átalakítás esetén az összehasonlító tervlapok megléte ugyancsak elengedhetetlen. E tervlapokkal lehet alátámasztani a terv megfelelőségét, az épített környezetbe történő illeszkedést. A tervtanács munkája akkor tud hatékony lenni, ha hiányos tervekkel nem kell bíbelődnie. Ilyenkor – szinte kivétel nélkül – nem tudja tartani a tervtanács a napirendi sor szerinti időbeosztást. A tervtanács hatékonyságának növelése érdekében csak hiánytalan terv kerülhet megtárgyalásra.
Nagyon nehéz dolga van a tervezőknek. Nagy a nyomás a megbízók irányából, hogy „az én házam az én váram” elv érvényesítése érdekében, tekintet nélkül a természeti és épített környezetre, a laikus építtető kívánsága teljesüljön. A társasházi beruházások során kizárólag a költséghatékony megoldások erőltetése sem válik az építészeti minőség előnyére. Örömmel vettem, hogy a 2024. évi új jogszabályok szerkesztése során meghallgatásra talált a főépítészek hangja, és már nincs lehetőség a helyi jogszabályok figyelmen kívül hagyására az egyszerű bejelentések megtétele vagy megvalósítása során. Ez nagy segítség mindenkinek, hiszen így nem a felépült ház átalakítására kell kötelezni az építtetőt/tulajdonost, veszélyeztetve ezzel a lakhatását, hanem még tervállapotban van lehetőség korrekcióra. Nem utolsósorban a polgármesteri hivataloknak sem kell népszerűtlen kötelezési eljárásokat lefolytatni.
A legnagyobb küzdelem éppen az előbb leírtak miatt, hogy az újonnan létesülő épületek megfelelően reagáljanak a természeti és az épített környezetükre. Ne rombolják a természeti környezetet, ne akarjanak a domboldalból sík vidéket csinálni, törekedjenek a minél nagyobb arányú biológiailag aktív felület biztosítására az élhető mikroklíma létrehozása érdekében. Figyelembe veszik a településrész karakterét, jellemző építészeti megoldásait, beépítési jellemzőit, anyag- és színhasználatát.
A nagy számú lakóépület mellett talán mégis a középületek azok, amelyeknek építése vagy bővítése során igazán lehetőség van figyelmet felkeltő és szemléletformáló megoldások alkalmazására. Középületek fejlesztése tekintetében a legnagyobb szereplő az egyetem a hatalmas mennyiségű és értékű ingatlanvagyonával. Napjainkban is zajlik az orvostudományi kar területének rehabilitációja, amely során a város felé nyitott, zöldfelületeiben és csatlakozó közterületekben is megújuló korszerű kampusz jön létre. Az elmúlt években új épületek létrejötte mellett a régiek felújítása is zajlik. Az elméleti tömb jelentős méretű épületének felújítása is tervezett, megvalósulása esetén egy nagyon izgalmas, mindenki figyelmét felkeltő főhomlokzata lehet az épületnek.
Emellett pedig az önkormányzat maga is jelentős fejlesztő a városban, bár elsősorban a meglévő épületállomány felújítása zajlik új épületek létesítése helyett, azért ez utóbbi kategóriában is születtek a közelmúltban olyan jó eredmények, mint például a Diana téri piac épülete, amely költséghatékony szerkezetével, a korábbinál sokkal komfortosabb eladótereivel, vendéglátóegységekkel, fedett piacterével izgalmas tömegformálásával és színeivel a városrész építészeti színvonalát is emeli. A számos óvodafelújítás mellett ki kell emelni a Misinaközpont projektet és a Régészeti Múzeum felújított épületét is. Mindkét rendkívül leromlott állapotú épülethez olyan kiváló módon nyúlt a tervezője, hogy nemcsak a szakmabéliek elégedettségét nyerte el, hanem a lakosságét is. A pécsiek és az idelátogatók is egyaránt nagyon kedvelik ezeket a felújított és korszerűsített középületeket.
Sokak számára nem titok, hogy sok ilyen projektet lehetne még megvalósítani, sőt már folyamatba is kellene lenniük, hiszen a város építészeti értelemben is nagy értékű de számos elemében leromlott állapotú épületállománnyal rendelkezik. Ezek közül többnek is új funkciót kell találni, de ami ennél is nehezebb, az anyagi forrás biztosítása, amelyhez kormányzati támogatás szükséges.
Folyamatban van a pécsi élményfürdő, sportuszoda és szálloda fejlesztése a Tüskésréti-tó partján. Egyelőre a tervezésre kiírt feltételes közbeszerzési eljárás van folyamatban. Azért feltételes, mert ez a projekt is kormányzati támogatásra vár még a tervezés szintjén is. Egy biztos: minden idők egyik legköltségesebb és legösszetettebb fejlesztése lesz ez a projekt a több 10 milliárd Ft építési költségével.
A város jelentős mennyiségű rozsdaövezeti területtel is rendelkezik, jellemzően nem önkormányzati tulajdonban. A város kérelmére a kormány döntött a gazdaságélénkítő hatású K–Ny-i átjáróút előkészítő tervezési munkáinak finanszírozásáról. A várost átszelő 12 km hosszúságú nyomvonal és az alapvető műszaki megoldások tisztázódtak már, a környezetvédelmi terv készítése folyamatban van. Az útfejlesztés az ütemezés szerint a 6. sz. főút városi átkelési szakaszát lesz hivatott kiváltani egy új nyomvonalon, teljes hosszában 2×2 forgalmi sáv létesítésével, 2033-ban történő átadással. Megvalósulása esetén a város rozsdaövezetének jelentős része kedvezőbb helyzetbe kerülhet, a tervezett út mentén kis- és középvállalkozások számára telephelyek, kereskedelmi és irodai fejlesztések, sőt még lakások számára is alkalmas területek jönnek létre. A fejlesztés megvalósulásával egy teljesen új városrész jöhet létre, amely már nem fogja átjárhatatlan területként a várost két részre osztani. Igaz, a vasúti területek kezelése még várat magára, de talán a meginduló fejlesztéseket látva a kormányzat is lépni fog az értékes belvárosi területek hasznosítása érdekében.
A város feladata lesz a jövőben e területek beépítési koncepciójának kidolgozása, az építési szabályok megállapítása, majd a szükséges infrastruktúra-fejlesztés megvalósításával elősegíteni új beruházások megvalósulását. Az új út a Pécsi-víz völgyét kíséri végig, amely mentén jelentős zöldterületfejlesztést is végre kíván hajtani a város. Amennyiben a szomszédos bicsérdi Universitas Ipari Park fejlesztése is megkezdődik, akkor ezen fejlesztési területek beépítése is nagyobb lendülettel történhet. A fejlesztés megvalósulása során a tervtanácsi rendszerre is nagy feladatok fognak várni, hiszen e területen szinte minden épület engedélyezése során valamelyik tervtanács közre fog működni. Városi főépítészként már alig várom, hogy a tervtanácsok munkájában közreműködve, részt vegyek az új létesítmények zsűrizésében.
Hajdu Csaba Sándor
Pécs megyei jogú város főépítésze
